珠海,当地的国王崩溃了,豪赌不止,欢迎房地产市场的滑铁卢。

在对2019年经济形态的预测中,笔者认为利率将上升,人民币汇率将突破7。

目前,这一期望仍然保持。

珠海是一个典型的双面城市。

在我来珠海之前,我认为这里的风景很好。来到珠海后,我看到了地王的垮台和行业的高估。

在研究珠海时,珠海这个广东、香港、澳门和海湾地区最宜居的城市,也被房地产市场逼得无路可退。

在粤港澳九大城市中,分工和定位是不同的:如果你仔细研究珠海,很难一目了然。

如果用两个关键词来代表珠海,那么就只有两个词:一个是土地之王,另一个是产业。

这两个关键词贯穿珠海房地产市场。

珠海房地产市场的高峰和幻灭都围绕着这两个词。循环展开无法逃脱。这是无助的命运。

第一点是地球之王。

我们不能为自己计数。近年来,珠海拍摄了许多地方国王。

然而,有一点是毫无疑问的,那就是珠海的土地之王几乎是全国最悲惨的地方。

金湾和唐家湾是地王崩溃的典型代表。

让我们先谈谈金海湾。

2016年7月15日,珠海冯冲以19,050的底价击败其他30家领先的房企,赢得金湾航空空城市地价王,成为珠海新的单价地价王。

每个人都在欢呼,40,000英镑的金海湾突破就在眼前!但现在,三年后,周围建筑的价格仍在19000英镑的极限,但价格仍停留在26000英镑的水平。即将开业的龙湖龙光将以平均27,000英镑的价格开放湖城的大边界。

7,000元,不包括建筑安装、营销和利息,几乎没有利润空。

然而,这里的地王还不是最坏的,至少他可以保住他的首都。

最恶毒的是唐家湾。

在这个只有10平方公里的区域,每一片被拍摄的土地都是地球之王,从15,000直接飙升到29,000,接近30,000马克,也就是说,如果你想盈利,你必须卖出至少50,000英镑,以确保你不会赔钱。

在最低价格最高的四个国王中,雅居尔拿走了三个,格力拿走了一个,平均最低价格约为29000英镑。

更重要的是,所有的建筑都装饰得很好。如果你想保留资本,售价接近40,000马克。

然而,市场受到了沉重的打击。

三年后,高潮消退,万科精装24000,龙湖田驹精装26000。前者的底价是20,000英镑,而后者的底价只有15,000英镑。

底价甚至高于对方的价格。我们怎么能在这样一个畸形的市场里玩呢?第二点是工业。

我们研究的第一站是珠海的国际半岛住宅小区,这里的魅族、YY、金山、工业、环境,当然这里的价格也很贵。

太英九月湾,平均精装价格36,000元;仁恒湾半岛,平均精装价格为32,000;法华绿色海洋湾,毛坯平均价格4万元;格力海岸,精装书的平均价格是32,000-38,000英镑。

这里的环境真的很好,而且这里的房价真的很高。

然而,有一件事是,当我们踏上公寓时,许多公寓已经在6点钟关闭彩票双色球,并在19日开始出售销售部。此外,只有当我们在夜间踏上单位时,我们才觉得该区的配套设施明显不足,交通仍然十分挤塞,而已经发出的社区灯数目也非常有限。

有一个环境,一个计划和一个社区。唯一缺少的是工业和人。

我们研究的第三站是横琴,珠海的未来,也是房价最高的地方。

珠海是横琴最高端、最好的城市,法华在珠海的售价为5万英镑,而其西侧的中冶股份有限公司的售价为4万英镑。

然而,就在横琴做研究的时候,我们看到工业园区从地上拔地而起,无数办公楼拔地而起。当地朋友甚至告诉我们,来这里买房的港澳同胞比例超过50%。更重要的是,他们没有买房子,而是冲到办公楼、商店和公寓。

结果,所有人都砸了手。

想知道,这里是珠海,横琴现在就在我们面前,一切都只是开始,这里的价格已经接近5万+,然后,这里的产业将会落地,人才将会充实,当这个地区发展起来,房价会急升到7万+,还是10万+?然而,珠海的人口只有100多万。要填满这么大的新区域,需要几十万人?这需要几十年的时间。太不耐烦了。

这是我对珠海楼市的态度。

在没有等待配套设施到位、行业形成规模、足够的人进入的情况下,房地产红利首先被用来收获一波,提前透支面积价值,导致后劲不足。一旦市场变冷,就很容易崩溃。

透过北围地王扎堆的片区,我们看了规划图,能够看到当地政府打造精致片区的用心和野心:产住分离:片区西侧集中分布了非常高端、落地的产业,有中以加速器、汽车人产业园等高新产业园;土拍节奏:仅仅10平方公里的土地上,每一个地块都非常精致,不到百亩,地块方正,而且政府有意控制节奏,从西往东,地块越来越优质;配套完善:有地铁,有公园,有产业,有海景,大房企进驻,有关新区你想要的全部都有,看起来非常完美;总结来看,就是这里有就业,有高收入群体,未来会非常精致,成为整个珠海的制高点。我们可以看到当地政府通过北围之王聚集的地区建设一个美好的地区的意图和野心:生产与居住分离:该地区的西侧集中着非常高端和落地的产业,如中以加速器(China-Israel Accelerator)和汽车人工业园区(Autobots Industrial Park)。地球节拍的节奏:只有10平方公里的土地,每个地块都很精致,不到100亩,地块是方形的,政府打算控制节奏,从西向东,地块越来越好;配套设施齐全:地铁、公园、工业、海景、大型住宅企业,所有你想要的新区,看起来都很完美;总的来说,这里有工作和高收入群体,将来会非常脆弱,成为珠海的制高点。

然而,在三年后的熊市中,一切都被残酷地扼杀了,这幅绚丽的画面无情地崩溃了。

结果,当地拍卖市场一路下跌,底价从3万英镑降至2万英镑。开发商破产时,该地区的价值被切断了。

珠海,请慢下来。

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